قانون پيش فروش ساختمان

به گزارش مهر ، در ابلاغيه دکتر احمدي نژاد به وزارتخانه هاي دادگستري و مسکن و شهرسازي آمده است: قانون پيش‌فروش ساختمان که در جلسه علني روز يکشنبه مورخ دوازدهم دي ماه يکهزار و سيصد و هشتاد و نه مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ 29 دي 1389 به تائيد شوراي نگهبان رسيده و طي نامه شماره 74893/113 مورخ 9 بهمن 1389 مجلس شوراي اسلامي واصل گرديده است، به پيوست جهت اجراء ابلاغ مي‌گردد.

ماده1ـ هر قراردادي با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمي زمين (پيش ‌فروشنده) متعهد به احداث يا تکميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذکور با هر نوع کاربري از ابتدا يا در حين احداث و تکميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالکيت طرف ديگر قرارداد (پيش‌خريدار) درآيد از نظر مقررات اين قانون «قرارداد پيش‌فروش ساختمان» محسوب مي‌شود.
 
تبصره ـ اشخاص ذيل نيز مي‌توانند در چهارچوب اين قانون و قراردادي که به‌موجب آن زميني در اختيارشان قرار مي‌گيرد اقدام به پيش‌فروش ساختمان نمايند:
 
1ـ سرمايه‌گذاراني که در ازاء سرمايه‌گذاري از طريق احداث بناء بر روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناء احداثي بر روي آن زمين، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي‌يابد.
 
2ـ مستأجرين اراضي اعم از ملکي، دولتي، موقوفه که به‌موجب سند رسمي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره را دارند.
     
ماده2ـ در قرارداد پيش‌فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:
 
1ـ اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي

2ـ پلاک و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملک
 
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکينگ) و انباري
 
4ـ مشخصات فني و معماري ساختماني که واحد در آن احداث مي‌شود مانند موقعيت، کاربري و مساحت کل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاي مشترک و ساير مواردي که در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفاً در قيمت مؤثر است.
 
5 ـ بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
 
6 ـ شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي
 
7ـ زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش‌شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي
 
8 ـ تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمينها و قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله
 
9ـ تعهدات پيش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و ساير مراجع قانوني
 
10ـ معرفي داوران
 
11ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) اين قانون
     
ماده3ـ قرارداد پيش‌فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (2) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالکيت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.
 
ماده4ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارک زير است:
 
1ـ سند رسمي مالکيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بناء يا قرارداد رسمي حاکي از اين‌که مورد معامله در ازاء سرمايه‌گذاري با حق فروش از طريق احداث بناء بر روي عرصه به پيش‌فروشنده اختصاص يافته است.
 
2ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد
 
3ـ بيمه‌نامه مربوط به مسؤوليت موضوع ماده (9) اين قانون
 
4ـ تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان
 
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
 
تبصره ـ در مجموعه‌هاي احداثي که پيش‌فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبيل آماده‌سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق دولتي و عمومي و نظارت آن دارد، اجازه پيش‌فروش واحدهاي مذکور منوط به حداقل سي‌درصد (30%) پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأييد آن توسط مرجع صادرکننده پروانه مي‌باشد.
 
ماده5 ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحرير طبق تعرفه خاص قوه قضائيه صورت مي‌گيرد.
 
ماده6 ـ چنانچه پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد واحد پيش‌فروش‌شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد و يا به تعهدات خود عمل ‌ننمايد علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) اين قانون مکلف است به شرح زير جريمه تأخير به پيش‌خريدار بپردازد مگر اين‌که به مبالغ بيشتري به نفع پيش‌خريدار توافق نمايند. اجراء مقررات اين ماده مانع از اعمال خيارات براي پيش‌خريدار نيست.
 
1ـ درصورتي که واحد پيش‌فروش‌شده و بخش‌هاي اختصاصي نظير توقفگاه (پارکينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهره‌برداري نباشد، تا زمان تحويل واحد به پيش‌خريدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحويل‌نشده.
 
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت هاي مشاعي، روزانه به ميزان نيم‌درصد بهاي روز تعهدات انجام‌نشده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار
 
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت هاي خدمات عمومي موضوع بند (9) ماده (2) اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز ، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يک در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار
 
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يک در هزار مبلغ قرارداد
 
ماده7ـ درصورتي که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکيکي، کمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، ليکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد، هيچکدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتيکه بيش از پنج درصد باشد صرفاً خريدار حق فسخ قرارداد را دارد.
 
چنانچه مساحت واحد تحويل‌شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق‌شده باشد پيش‌خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي‌تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بناء و براساس نظر کارشناسي از پيش‌فروشنده مطالبه کند.
 
ماده8 ـ در تمامي مواردي که به دليل تخلف پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار حق فسخ خود را اعمال مي‌نمايد، پيش‌ فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفين يا برآورد کارشناس مرضي‌الطرفين به پيش‌خريدار بپردازد.
 
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفين، پيش‌فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائي همراه ساير خسارات قانوني به پيش‌خريدار مسترد نمايد.
 
ماده9ـ پيش‌فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بناء و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش‌خريدار و اشخاص ثالث مسؤول است و بايد مسؤوليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد که از طريق بيمه پرداخت مي‌شود، پيش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
 
ماده10ـ درمواردي که بانکها به پيش‌خريداران براساس قرارداد پيش‌فروش، تسهيلات خريد مي‌دهند، وجه تسهيلات از طرف پيش‌خريدار توسط بانک به حساب پيش‌فروشنده واريز و مالکيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش ‌خريداري ‌شده و نيز حقوق پيش‌خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين أخذ مي‌گردد.
 
ماده11ـ در پيش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد قرارداد توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ده درصد از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل‌وصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
 
ماده12ـ درصورتي که عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت‌نداشته باشد، پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد و مهندس ناظر مکلف است به تقاضاي هريک از طرفين ظرف يک‌ماه گزارش پيشرفت کار را ارائه نمايد.
 
ماده13ـ پيش‌خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي ، مالک ملک پيش‌فروش‌شده مي‌گردد و در پايان مدت قرارداد پيش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأييد مهندس ‌ناظر درصورتي‌که تمام اقساط را پرداخت يا عوض‌ قراردادي را تحويل ‌داده باشد ، با ارائه مدارک مبني بر ايفاء تعهدات ، مي‌تواند با مراجعه به يکي از دفاتر اسناد رسمي ، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد چنانچه پيش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش‌فروش‌شده خودداري نمايد ، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش‌خريدار يا قائم مقام وي مي‌نمايد. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضاي ذي‌نفع نسبت به تفکيک و يا افراز ملک پيش‌فروش شده اقدام نمايد.
 
ماده14ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار چنانچه پيش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکميل پروژه نگردد، با تأييد مهندس ‌ناظر ساختمان مبني ‌بر اين‌که صرفاً اقدامات جزئي تا تکميل پروژه باقيمانده است (کمتر از ده درصد پيشرفت فيزيکي مانده باشد)، پيش‌خريدار مي‌تواند با قبول تکميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه ‌هايي که طبق مقررات بر عهده پيش‌فروشنده بوده و توسط پيش‌خريدار پرداخت مي‌گردد مانع از استيفاء مبلغ هزينه‌شده از محل ماده (11) و غيره با کسب نظر هيأت داوري مندرج در ماده (20) اين قانون نخواهد بود.
 
ماده15ـ عرصه و اعيان واحد پيش‌فروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول و يا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمي واحد پيش‌فروش‌شده به پيش‌خريدار قابل توقيف و تأمين به نفع پيش‌فروشنده يا طلبکار او نيست.
 
ماده16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر، پيش‌فروشنده بايد مراتب را کتباً به دفترخانه تنظيم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت يک هفته به پيش‌خريدار اخطار نمايد تا ظرف يک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد در غير اين‌صورت پيش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
 
ماده17ـ واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده نسبت به واحد پيش‌فروش شده و عرصة آن پس از اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائم‌مقام قانوني آنها بلامانع است.
 
ماده18ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پيش‌خريدار نسبت به واحد پيش‌فروش‌شده بدون رضايت پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار عهده‌دار پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود.
 
ماده19ـ پس از انتقال قطعي واحد پيش‌فروش شده و انجام کليه تعهدات، قرارداد پيش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه مي‌باشند.
 
ماده20ـ کليه اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيش‌فروش توسط هيأت داوران متشکل از يک داور از سوي خريدار و يک داور از سوي فروشنده و يک داور مرضي‌الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي ‌الطرفين يک داور با معرفي رئيس دادگستري شهرستان مربوطه انجام مي‌پذيرد. درصورت نياز داوران مي‌توانند از نظر کارشناسان رسمي محل استفاده نمايد. آئين‌نامه اجرائي اين ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه و به تأييد هيأت وزيران خواهد رسيد. داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب خواهد بود.
 
ماده21ـ پيش ‌فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش‌فروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاه هاي اطلاع‌رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در اماکن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي‌صلاح که در آئين‌نامه اجرائي اين قانون مشخص مي‌شود أخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه‌هاي يادشده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دريافت مجوز يادشده حق درج و انتشار آگهي پيش‌فروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدي از ده ميليون ريال تا يکصد ميليون ريال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
 
ماده22ـ شهرداري‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.
 
ماده23ـ اشخاصي که بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند، به حبس از نود و يک روز تا يک‌سال يا جزاء نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محکوم مي‌شوند.
 
تبصره ـ جرائم مذکور در اين ماده تعقيب نمي‌شود مگر با شکايت شاکي خصوصي يا وزارت مسکن و شهرسازي و با گذشت شاکي، تعقيب يا اجراء آن موقوف مي‌شود.
 
ماده24ـ مشاوران املاک بايد پس از انجام مذاکرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش ‌فروش به يکي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي‌توانند رأساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش ‌فروش نمايند. در غيراين‌صورت براي بار اول تا يک‌سال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانة کسب و براي بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم مي‌شوند.
 
ماده25ـ آئين‌نامه اجرايي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همکاري وزارت مسکن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهيه و پس از تأييد رئيس قوه قضائيه به تصويب هيأت وزيران خواهد رسيد.
 
قانون فوق مشتمل بر بيست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علني روز يکشنبه مورخ دوازدهم دي‌ماه يکهزار و سيصد و هشتاد و نه مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ  29 دي ماه 1389 به تأييد شوراي نگهبان رسيد.